Đề cương Thị Trường Bất Động Sản – Có Đáp Án
Danh mục câu hỏi
A. Các câu hỏi 1 điểm về đúng sai, giải thích ngắn gọn
1. Trong ngắn hạn, cầu không co giãn khi giá thay đổi.
Đúng. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, có tính khan hiếm và dị biệt, không thể chia nhỏ nên việc tăng lên 1 lượng về giá sẽ không dẫn đến sự giảm ngay 1 lượng tương ứng về cầu bđs. Mặt khác việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế và việc chọn BĐS phù hợp ý muốn không phải là dễ dàng. Ví dụ khi một người tích lũy đủ số tiền mua 1 căn hộ, đến đúng thời điểm đủ tiền giá căn hộ tăng lên 1 triệu đồng/m2 thì người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để đủ mua căn hộ chứ không cắt giảm 3m2 căn hộ đó.
2. Cung phản ứng chậm hơn so với cầu.
Đúng. Đây là một đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS. Đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng thì cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các hàng hóa khác bởi:
+ Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu do việc xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, cũng như các thủ tục chuẩn bị đầu tư và tung ra thị trường.
+ Tổng cung đất đai ngắn hạn là cố định, mỗi mảnh đất chỉ có thể dùng cho một mục đích, muốn chuyển đổi sẽ mất thời gian. Kể cả đất chưa sử dụng cũng mất thời gian cho thủ tục hành chính
2’. Trong ngắn hạn cầu bất động sản phản ứng chậm hơn cung bất động sản
Sai. Do trong ngắn hạn, có 2 loại cầu bất động sản là cầu BĐS cho tiêu dùng và cầu BĐS đầu cơ. Trong một chừng mực nhất định thì cầu BĐS cũng ít co giãn so với giá cả, nhất là cầu tiêu dùng, tuy nhiên cầu BĐS đầu cơ lại phản ứng nhanh hơn với sự thay đổi về giá, có thể làm cho cầu BĐS thay đổi đột ngột trong 1 thời gian ngắn. Trong khi cung BĐS không thể phản ứng kịp với sự biến đổi của cầu do việc xây dựng mất nhiều thời gian cũng như các thủ tục hành chính phức tạp.
2’’. Trong ngắn hạn cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động của cầu khiến giá tăng mạnh
Đúng. Đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng đột biến trong ngắn hạn làm giá tăng thì cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các hàng hóa khác bởi
+ Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu do việc xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, cũng như các thủ tục chuẩn bị đầu tư và tung ra thị trường.
+ Tổng cung đất đai ngắn hạn là cố định, mỗi mảnh đất chỉ có thể dùng cho một mục đích, muốn chuyển đổi sẽ mất thời gian. Kể cả đất chưa sử dụng cũng mất thời gian cho thủ tục hành chính
Do vậy khi giá BĐS tăng làm xuất hiện cơ hội kinh doanh, số lượng người đầu cơ tham gia càng nhiều làm tổng cầu tăng vọt mà cung BĐS không phản ứng kịp nên làm giá BĐS tiếp tục tăng mạnh.
3. Tăng lãi suất sẽ làm giảm cầu bất động sản trong ngắn hạn
Sai. Do cầu bất động sản trong ngắn hạn là tương đối cố định do việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế và việc chọn BĐS phù hợp ý muốn không phải là dễ dàng. Ví dụ khi một người tích lũy đủ số tiền mua 1 căn hộ, đến đúng thời điểm đủ tiền giá căn hộ tăng lên 1 triệu đồng/m2, lãi suất cho vay tăng nhưng người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để đủ mua căn hộ đó.
Ơ nhưng em nghĩ là các khoản vay là để đáp ứng nhu cầu chi trả vượt quá khả năng của người tiêu dùng trong ngắn hạn. Thì việc tăng lãi suất sẽ làm giảm sức hấp dẫn, giảm khả năng tiếp cận các khoản vay nên làm sức mua trong ngắn hạn giảm trực tiếp chứ ạ?
3’. Lãi suất ngân hàng tăng sẽ làm giảm cầu bất động sản
3’’. Lãi suất giảm thì cầu về bất động sản tăng
4. Trong TTBĐS, khi giá tăng, cầu giảm và ngược lại
Sai. Do trong ngắn hạn BĐS tương đối không co giãn với sự biến đổi của giá. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, có tính khan hiếm và dị biệt, không thể chia nhỏ nên việc tăng lên 1 lượng về giá sẽ không dẫn đến sự giảm ngay 1 lượng tương ứng về cầu bđs. Mặt khác việc mua BĐS cần thời gian dài để cân nhắc và tích lũy kinh tế và việc chọn BĐS phù hợp ý muốn không phải là dễ dàng. Ví dụ khi một người tích lũy đủ số tiền mua 1 căn hộ, đến đúng thời điểm đủ tiền giá căn hộ tăng lên 1 triệu đồng/m2 thì người đó sẽ cố gắng vay mượn thêm để đủ mua căn hộ chứ không cắt giảm 3m2 căn hộ đó.
4’. Trong thị trường bất động sản, cung nhà ở luôn tăng khi giá tăng và ngược lại
Sai. Trong về cơ bản, thì cung tăng khi giá tăng và ngược lại. Tuy nhiên với thị trường BĐS, kết luận trên chỉ đúng trong dài hạn. Trong ngắn hạn, khi giá biến đổi thì cung BĐS giữ nguyên. Khi giá tăng, cung BĐS không thể tăng kịp thời do mất thời gian xây dựng và tiếp hành các thủ tục hành chính, khi giá giảm thì một ngôi nhà BĐS không ai mua cũng không thể rút lui ngay khỏi thị trường.
4’’. Cầu ít nhạy cảm vs giá hơn cung
Sai.
Trong ngắn hạn. Đối với riêng hàng hóa BĐS, khi cầu tăng làm giá tăng thì cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các hàng hóa khác bởi:
+ Thời gian hình thành cung BĐS tương đối lâu do việc xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, cũng như các thủ tục chuẩn bị đầu tư và tung ra thị trường.
+ Tổng cung đất đai ngắn hạn là cố định, mỗi mảnh đất chỉ có thể dùng cho một mục đích, muốn chuyển đổi sẽ mất thời gian. Kể cả đất chưa sử dụng cũng mất thời gian cho thủ tục hành chính
Do trong ngắn hạn, có 2 loại cầu bất động sản là cầu BĐS cho tiêu dùng và cầu BĐS đầu cơ. Trong một chừng mực nhất định thì cầu BĐS cũng ít co giãn so với giá cả, nhất là cầu tiêu dùng, tuy nhiên cầu BĐS đầu cơ lại phản ứng nhanh hơn với sự thay đổi về giá, có thể làm cho tổng cầu BĐS thay đổi đột ngột trong 1 thời gian ngắn.
5. “Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu cơ BĐS” liên hệ Việt Nam
Sai. Nếu tổng thuế sau khi tăng phải nộp vẫn quá ít so với giá trị BĐS trong giao dịch thì lúc này thuế không có tác dụng đáng kể làm giảm lợi nhuận từ hành vi đầu cơ mà chỉ có tác dụng phần nào làm tăng thời gian về thủ tục hành chính. Vì vậy, việc tăng thuế chưa chắc hạn chế việc đầu cơ BĐS.
Liên hệ Việt Nam:
Thuế là một công cụ quản lý hữu hiệu của Nhà Nước, giúp nhà nước điều tiết thị trường ở một số lĩnh vực mà nhà nước không khuyến khích đầu tư. Thực tế hiện nay có 60-70% người mua nhà ở VN là để đầu cơ chứ không phải để ở, làm thị trường BĐS bị méo mó, người có nhu cầu thực lại không thể tiếp cận hàng hóa.
Tác hại của đầu cơ: nguồn vốn lớn đổ vào bất động sản bị ứ đọng, không tạo ra giá trị gia tăng do đầu cơ ghim hàng, trong khi nhiều lĩnh vực khác đang khát vốn. Những người có nhu cầu mua nhà không thể tiếp cận làm giảm chất lượng đời sống, an sinh xã hội.
Ưu điểm: Việc tăng thuế BĐS hợp lí sẽ làm giảm tỉ suất lợi nhuận của các nhà đầu cơ, thậm chí thua lỗ nên làm giảm đáng kể hành vi đầu cơ tích trữ, mặt khác cũng là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Nhược điểm: việc tăng thuế quá cao làm người mua và người bán trên thị trường khó tiếp cận với nhau, làm giảm sự sôi động của thị trường.
Vì có những ưu và nhược điểm nên chính phủ cần tìm ra mức thuế suất hợp lí và kết hợp đồng bộ nhiều công cụ quản lí khác như luật pháp, các biện pháp rà soát, kiểm tra để điều tiết thị trường theo đúng mục tiêu đề ra.
B. Các câu hỏi 3 điểm
Chương 1:
1. Tính lâu bền: Mối quan hệ giữa tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Những đặc điểm cần lưu ý từ mối quan hệ trên. Liên hệ
2. Tính khan hiếm: Phân tích đặc điểm hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm. Vấn đề đặt ra + liên hệ.
3. Tính dị biệt: Đặc điểm tính dị biệt của BĐS. Vấn đề đặt ra + liên hệ
4. Tính ảnh hưởng: Phân tích tính ảnh hưởng. Vấn đề đặt ra + liên hệ
5. Có giá trị lớn: Trình bày đặc điểm hàng hóa bất động sản có giá trị lớn. Vấn đề đặt ra ở đây là gì + liên hệ thực tế
6. Tính cố định về vị trí: Phân tích đặc điểm bất động sản có vị trí cố định. Vấn đề đặt ra + liên hệ
Chương 2:
1. Thị trường BĐS làm tăng thu cho ngân sách nhà nước? Liên hệ với thực tế nước ta hiện nay.
2. Trình bày vai trò của thị trường bất động sản. Liên hệ thực tế ở Việt Nam
3. Phân tích sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Vấn đề đặt ra + liên hệ
4. Tại sao nói thị trường bất động sản không hoàn hảo? Vấn đề đặt ra + liên hệ. Vai trò của Nhà nước trong việc hạn chế tính không hoàn hảo?
5. Thị trường bất động sản khó gia nhập. Vấn đề đặt ra + liên hệ
6. Tại sao nói thị trường BĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Liên hệ
7. Phân tích vai trò của TTBĐS trong việc tạo lập nguồn vốn. Liên hệ
8. Thị trường BĐS có tính vùng, khu vực. Vấn đề đặt ra + Liên hệ thực tế
Chưa kịp sắp xếp:
1. Sự thay đổi của các chính sách liên quan đến TTBĐS làm thay đổi cầu BĐS. Liên hệ
2. Quy hoạch tác động ntn đến cung BĐS. Liên hệ
3. Nhân tố tác động đến cung BĐS, liên hệ VN
4. Phân tích một yếu tố tác động đến cầu văn phòng cho thuê tại hà nội
Những nội dung quản lý TTBĐS của Nhà nước
5. Phân tích ảnh hưởng của đô thị hóa và quy hoạch tới cầu bất động sản. Liên hệ
6. Trình bày các nội dung phân tích thị trường bất động sản. Liên hệ ngắn gọn phân tích một phân khúc bất động sản. Liên hệ với tình hình cung BĐS hiện nay ở nước ta.
7. Phân tích vai trò của các nguồn cung BĐS. Vai trò của Nhà nước trong điều chỉnh các nguồn cung BĐS? liên hệ.
8. Phân tích vai trò Nhà nước đến thị trường BĐS. Liên hệ
9. Phân biệt thị trường chính thức và phi chính thức. Tại sao tồn tại thị trường phi chính thức. Liên hệ VN
10. Nêu mối liên hệ thị trường chính thức và thị trường phi chính thức, vấn đề đặt ra là gì?
11. Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung. Liên hệ sự phát triển của VN hiện nay
12. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng phát triển thị trường bất động sản, liên hệ Việt Nam.
13. trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs. trình bày quá trình phát triển thị trường bđs
14. Tại sao nói thị trường bất động sản nhạy cảm với các chính sách của nhà nước? Vấn đề đặt ra và liên hệ?
15. Phân tích điều kiện phát triển thị trường bất động sản? Liên hệ phát triển thị trường bất động sản ở việt nam?
16. Quy mô và kết cấu dân số ảnh hưởng thế nào đến cầu nhà ở? Lấy ví dụ liên hệ thực tế cầu nhà ở đô thị nước ta?
17. nhà nước sử dụng những công cụ nào để quản lí ttbds hay hệ thống các công cụ luật pháp điều tiết thị trường bất động sản. liên hệ VN?
18. Khái niệm cung và phân loại các nguồn cung hàng hóa bất động sản
19. vai trò của nhà nước tròng điều tiết cầu bđs, liên hệ thực tế
20. pt ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến cung bđs? liên hệ thực tế
21. kết cấu hạ tầng ảnh hưởng thế nào đến cung bds. Lh thực tế
22. Đặc điểm cầu BĐS. Liên hệ thực tế